自从07年”927”新政之后到现在，面对极具变化的世界宏观环境和国内经济环境，政府对利率的调控是“五升五降”、对二手房政策更是“先捆绑后松绑”，再加上4万亿的投资计划等等一系列的调控组合拳，令本就纷繁复杂的楼市变得更加混沌。尤其是成都楼市，加上08年大地震的搅局，整个蓉城的楼市走向更是扑朔迷离。09年，6万多套的二手房房源，150亿的保障性住房，2000万平米的市场供给量和08年不到600万平米的成交量，令许多房企处于极度的徘徊不定中，“是割肉降价争市场份额，还是死撑挺价保利润” 这确实是一个问题。

从总体上看，今年的销售压力依然很大，但二手房的走俏无疑是寒冬里的一股暖流，或许，楼市的春天从二手房开始?  

1、成交量显示二手房回暖：

据成都市区一月份的成交量显示：09年1月份，二手房成交量达到了2497套，比上月多成交了66套，环比增加14%，创出最近5个月来的新高。但相比之下，市区一手房成交套数和成交面积均出现了环比下滑，成交套数下降了1083套，成交面积减少了115061.41平方米。而08年的最后一个月份，也就是营业税新政、二套房贷有条件放开等诸多政策性利好开始刺激市场的时候，成都二手房市场出现了止跌回升的走势，当月成都市五城区（含高新区）二手房交易总量达2448套，环比11月上升9.7%；成交面积19.58万平方米，环比上升11%。最为显著的是，该月二手房均价出现了一年来的“拐点”，回升态势明显，均价达到5200元/平方米，环比上涨了4%。

2、得益于政策的松绑减负：

二手房松绑之前，未过五年的二手房需要缴纳高昂的营业税，加上中介费以及其他杂费，所需费用往往超过房屋总价的10％，而且营业税已占了当前二手房税负的80%。这把大量的刚性需求挡在了门槛之外。营业税新政（个人购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的全额免征营业税；）施行后，取消二手房5年内交易交纳5.5%的营业税，加上成都已经减免的契税、印花税等，二手房税负减幅将超过90%。难怪，二手房会重新得到市场的宠幸。

从二手房止跌开始回暖的态势，是否可以得出楼市就此回暖？

笔者认为不能，因为08年至今的一些列调控组合拳，其目的是在促进刚性需求的释放。而有条件的取消了营业税等税费的二手房，恰好吸收了调控所释放出来的刚性需求。在房价泡沫没有挤干净之前，短期之内，市场需求并不会随着二手房的走俏而回暖，而且在供给远大于需求的买方市场，二手房的走俏只会抢夺市场本就有限的刚需资源，在加速挤干房价泡沫的同时，也会给一手房的销售，造成更大的压力。 

4、二手房有望继续走俏：

在一系列鼓励房地产交易的政策的实施后，二手房交易成本降低了90%，相比一手房居高不下的价格，二手房有望继续走俏。二手房的吸收主题主要是小业主，而且成都地区80%的二手房都是2000年以后购入的，尤其是06年之前的房价，并没有多大的泡沫。因此在成本方面并没有一手房那么高成本的压力，即使一手房大幅度降价，二手房依然有很强的竞争力。短期内，只要宏观调控不再做出捆绑二手房的政策，则二手房有望继续走俏。